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Disdetta dell'affitto: il recesso dell'inquilino (con fac simile)

Guida redatta dall'assistente AI di Diritto e Dintorni · aggiornata al 13 novembre 2026

L'inquilino che vuole lasciare la casa prima della scadenza del contratto può farlo, ma deve rispettare un preavviso e, se il contratto non gli consente di andarsene liberamente, deve avere un grave motivo. Ecco quando si può recedere, come scrivere la lettera e cosa fare dopo.

Riferimenti: art. 3 della legge 431/1998; art. 11 della legge 392/1978; d.P.R. 131/1986 (imposta di registro)

Recesso e disdetta: due cose diverse

Il recesso è la decisione dell'inquilino (il conduttore) di sciogliere il contratto prima della scadenza.
La disdetta, in senso stretto, è la comunicazione con cui si impedisce che il contratto si rinnovi alla scadenza. Nel linguaggio comune le due parole si usano spesso come sinonimi.

Questa guida riguarda soprattutto il recesso anticipato dell'inquilino da una locazione a uso abitativo.

Quando l'inquilino può andarsene prima

1. Se il contratto lo prevede

Molti contratti contengono una clausola che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento, senza dover dare spiegazioni, con un preavviso (di solito sei mesi, a volte meno). Se la clausola c'è, basta rispettare il preavviso indicato e le modalità di comunicazione previste.

2. Per gravi motivi, sempre

Anche se il contratto non dice nulla, la legge consente all'inquilino di recedere in qualsiasi momento se ricorrono gravi motivi, con preavviso di sei mesi (art. 3, comma 6, legge 431/1998). Questo diritto non può essere escluso dal contratto.

Secondo la Cassazione i gravi motivi devono essere fatti:

estranei alla volontà dell'inquilino;
imprevedibili quando il contratto è stato firmato;
sopravvenuti dopo la firma;
tali da rendere oltremodo gravoso continuare la locazione.

Esempi che possono rientrare: un trasferimento di lavoro deciso dal datore, la perdita del lavoro, una malattia che rende la casa inadatta, problemi seri e sopravvenuti dell'immobile o del contesto. Non basta, di regola, aver trovato una casa più bella o più economica. Il motivo va indicato nella lettera: una formula generica espone a contestazioni.

Contratti transitori e per studenti universitari: hanno regole proprie e i termini di preavviso possono essere diversi. Prima di scrivere, rileggi la clausola sul recesso del tuo contratto.

Come si comunica il recesso

Per iscritto, con raccomandata con ricevuta di ritorno o con PEC se il locatore ha un indirizzo PEC, così da avere la prova della data di ricezione. Controlla se il contratto indica una forma precisa.
Preavviso: i sei mesi (o il diverso termine del contratto, se più favorevole all'inquilino) si contano dalla data in cui il locatore riceve la comunicazione.
Canone: durante il preavviso l'inquilino continua a pagare l'affitto e le spese, anche se lascia la casa prima, salvo diverso accordo con il proprietario (ad esempio se trova subito un nuovo inquilino).

Alla fine: riconsegna, deposito e Agenzia delle Entrate

Riconsegna delle chiavi: conviene fare un verbale di riconsegna firmato da entrambi, con lo stato dell'immobile e le letture dei contatori.
Deposito cauzionale: va restituito alla fine della locazione, con la riconsegna dell'immobile, insieme agli interessi legali maturati se non già corrisposti anno per anno (art. 11, legge 392/1978). Se il locatore ritiene di dover trattenere somme per danni o canoni non pagati, serve un accordo tra le parti o, in mancanza, una decisione del giudice: non può trattenerlo semplicemente di sua iniziativa.
Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: la risoluzione anticipata va comunicata entro 30 giorni con il modello RLI. Se il contratto è in regime ordinario si paga l'imposta di registro di 67 euro; se il contratto è in cedolare secca l'imposta non è dovuta, ma la comunicazione va fatta lo stesso. Di solito se ne occupa il proprietario; chi paga i 67 euro lo stabilisce in genere il contratto.

Fac simile di lettera di recesso per gravi motivi

Lo schema che segue è una traccia da adattare. Se il contratto prevede il recesso libero, puoi togliere la parte sui gravi motivi e richiamare la clausola del contratto.

[Nome e cognome dell'inquilino] [Indirizzo] Spett.le / Gentile [nome e cognome del proprietario] [Indirizzo] Raccomandata A/R [oppure PEC] Oggetto: recesso dal contratto di locazione dell'immobile sito in [Comune], via [...] n. [...] Il/La sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell'immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data] e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di [...] il [data] al n. [...], COMUNICA di voler recedere dal contratto, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge 431/1998, per i seguenti gravi motivi, sopravvenuti alla stipula e indipendenti dalla propria volontà: [descrizione precisa dei motivi, ad esempio: trasferimento della sede di lavoro a ..., disposto dal datore di lavoro con comunicazione del ...]. Il recesso avrà effetto decorsi sei mesi dalla ricezione della presente, e quindi dal [data]. [oppure, se il contratto prevede il recesso libero: di voler recedere dal contratto ai sensi dell'art. [...] dello stesso, con il preavviso ivi previsto, e quindi con effetto dal [data].] Chiede di concordare la data per la riconsegna delle chiavi e la redazione del verbale di riconsegna, e la restituzione del deposito cauzionale con gli interessi maturati. [Luogo], [data] [Firma] Allegati: [eventuale documentazione dei gravi motivi]

Conserva la ricevuta di ritorno o la ricevuta di consegna della PEC: è la prova della data da cui decorre il preavviso.

Non sai se il tuo motivo è abbastanza grave o come contare il preavviso? Descrivi la tua situazione e il contratto all'assistente.

Chiedi all'assistente

E se il proprietario contesta?

Se il locatore ritiene che i gravi motivi non ci siano, può contestare il recesso e chiedere il pagamento dei canoni o il risarcimento del danno. In caso di contestazione è il conduttore a dover dimostrare i gravi motivi: per questo conviene descriverli bene nella lettera e conservarne la prova. Spesso la soluzione più semplice è un accordo scritto di risoluzione consensuale, che può anche ridurre il preavviso.

Domande frequenti

Devo pagare i sei mesi anche se me ne vado prima?

In generale sì: il preavviso serve proprio a dare tempo al proprietario. Puoi però accordarti con lui per chiudere prima, ad esempio se si trova subito un nuovo inquilino. L'accordo va messo per iscritto.

Posso mandare la disdetta via email o WhatsApp?

È sconsigliato: serve un mezzo che provi la data di ricezione. Usa la raccomandata con ricevuta di ritorno o la PEC, oppure consegna la lettera a mano facendoti firmare una copia per ricevuta.

Il recesso vale anche per i contratti a canone concordato (3+2)?

Sì, anche nei contratti a canone concordato l'inquilino può recedere per gravi motivi con sei mesi di preavviso. Il contratto tipo ministeriale contiene inoltre una clausola sul recesso del conduttore: controlla come è stata compilata nel tuo contratto.

Chi comunica la chiusura all'Agenzia delle Entrate?

Le parti sono entrambe tenute, ma di solito provvede il proprietario, che ha registrato il contratto. Conviene chiedergli la ricevuta della comunicazione.

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Questa guida è stata redatta dall'assistente di intelligenza artificiale di Diritto e Dintorni, progetto a cura di Roberto Cataldi, fondatore di StudioCataldi.it. Aggiornata al 13 novembre 2026. Può contenere errori: le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono il parere di un avvocato sul caso concreto. Note legali